Kentsel Dönüşüm Nedir ve Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm, riskli yapıların bulunduğu alanların veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların, can ve mal güvenliğini tehdit etmeyecek şekilde yeniden imar edilmesidir. Bu süreç, sadece binaların yenilenmesi değil, aynı zamanda altyapı, sosyal donatılar ve çevresel düzenlemeleri de kapsayan geniş kapsamlı bir dönüşümü ifade eder. Amaç, daha güvenli, yaşanabilir ve modern kentler oluşturmaktır. Özellikle 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” bu sürecin yasal çerçevesini oluşturur.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm süreci genellikle bir yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesiyle başlar. Riskli yapı tespiti şu şekilde ilerler:

1. Talep Üzerine veya Resen: Malikler, vekilleri veya bizzat Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya belediyeler gibi idareler, bir yapının riskli olup olmadığını tespit etmek üzere lisanslı kuruluşlara başvurabilir.
2. Lisanslı Kurumlarca İnceleme: Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlar (üniversiteler, belediyeler, özel şirketler vb.) yapının deprem riskini, taşıyıcı sistemini ve genel dayanıklılığını inceler.
3. Riskli Yapı Raporunun Düzenlenmesi: İnceleme sonucunda yapı riskli bulunursa, bir rapor düzenlenir ve ilgili kurumlara sunulur.
4. Tapu Müdürlüğüne Bildirim ve Şerh: Riskli yapı tespiti, tapu kütüğüne şerh düşülerek tüm malikler için aleniyet kazanır.

Bu aşamada maliklerin riskli yapı tespitine itiraz hakları bulunmaktadır. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde ilgili idareye itiraz dilekçesi sunulabilir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Maliklerin Hukuki Hakları

Riskli yapı tespiti sonrasında, maliklerin hakları ve izlemesi gereken adımlar büyük önem taşır:

• Yıkım Süreci ve Tahliye: Riskli yapı olarak belirlenen binaların tahliye edilerek yıkılması zorunludur. Maliklere tahliye için belirli bir süre tanınır. Belirlenen süre içinde tahliye edilmeyen binalar idare tarafından yıkılır.
• Arsa Payı Esasına Göre Uzlaşma: Yıkım sonrası, maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile (riskli alanlarda salt çoğunluk da yeterli olabilir) yeni projenin yapımı için uzlaşma sağlamaları gerekir. Bu uzlaşma, genellikle inşaat firması seçimi, yeni binanın özellikleri, dairelerin paylaşımı gibi konuları kapsar.
• Anlaşma Sağlanamaması Durumunda Satış (Şuyulandırma): Eğer 2/3 çoğunluk sağlanamazsa veya uzlaşmaya katılmayan malikler olursa, bu maliklerin arsa payları açık artırma usulüyle diğer maliklere veya üçüncü kişilere satılabilir. Bu satışa da itiraz hakları bulunmaktadır.
• Kira Yardımı ve Kredi Desteği: Kentsel dönüşüm kapsamında evi yıkılan maliklere belirli şartlar altında kira yardımı veya faiz destekli kredi imkanları sağlanabilir. Bu destekler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yönetilir.
• Hukuki Destek ve Danışmanlık Hakkı: Sürecin karmaşıklığı nedeniyle maliklerin hukuki destek alma hakkı vardır. Anlaşmaların hazırlanması, itiraz süreçleri, dava açma gibi konularda hukuki danışmanlık almak önemlidir.

Uzlaşma ve İhtilafların Çözümü

Kentsel dönüşümde en kritik aşamalardan biri malikler arasında uzlaşmanın sağlanmasıdır. Uzlaşma, genellikle bir müteahhit firma ile yeni proje yapımına yönelik sözleşme imzalanması ile gerçekleşir. Bu sözleşmelerde; inşaat süresi, dairelerin metrekareleri, ortak alanlar, iskan alma süreci ve teslimat şartları gibi detaylar net bir şekilde belirlenmelidir.

Eğer malikler arasında anlaşmazlıklar ortaya çıkarsa, çözüm yolları arasında:

• Müzakere ve Arabuluculuk: Ortak bir zeminde buluşmak için arabuluculuk yolu denenebilir.
• Dava Yolu: Anlaşmazlıkların çözülememesi durumunda, tapu iptali ve tescil davaları, ecrimisil davaları veya idari yargıda iptal davaları gibi hukuki yollara başvurulabilir.

Özetle

Kentsel dönüşüm, şehirlerimizin daha güvenli ve dirençli hale gelmesi için zorunlu bir süreçtir. Ancak bu süreçte maliklerin haklarını bilmeleri ve doğru adımları atmaları büyük önem taşır. Riskli yapı tespiti, uzlaşma süreçleri, hukuki destekler ve olası anlaşmazlıkların çözümü, kentsel dönüşümün önemli başlıklarıdır. Kentsel dönüşümün karmaşık hukuki yapısı ve her aşamadaki potansiyel riskler göz önüne alındığında, hak kayıplarının önüne geçmek ve süreci sağlıklı bir şekilde yönetmek için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir profesyonelden destek almanız tavsiye edilir.